Introduction

En Chine comme dans d’autres pays, la transmission du droit de propriété relève du droit civil. Présentée simplement, elle consiste en un transfert du droit de propriété entre deux parties, matérialisé par un acte juridique, la plupart du temps un contrat de vente et d’achat. Il se peut aussi que le transfert repose sur un fait non juridique, tel qu’un héritage. C’est pour cette raison que les règles de la transmission du droit de propriété couvrent les transmissions reposant sur des actes juridiques et celles reposant sur des faits non juridiques.

Ces règles sont principalement définies dans les chapitres 2 et 9 de la loi sur les droits réels ainsi que dans certaines dispositions des principes généraux de droit civil, de la loi sur les contrats et de la loi sur les successions.

Le droit civil chinois, y compris celui régissant la transmission du droit de propriété, est fortement imprégné de l’influence des droits allemand et suisse. Ainsi, ne peuvent être l’objet d’un droit de propriété que des biens corporels déterminés (article 2 alinéa 2 et article 39 de la loi sur les droits réels). La transmission de droits sur les biens incorporels et les biens combinant à la fois des éléments corporels et des éléments incorporels, tels que les entreprises, ne peut s’appuyer sur les règles de transmission du droit de propriété. Il s’agit là du « principe de détermination ». Autre exemple de cette influence germanique, les transmissions de droit de propriété reposant sur un acte juridique ne seront considérées comme réalisées qu’après enregistrement ou délivrance, même si l’acte juridique sur lequel elles reposent est déjà effectif (articles 14 et 23 de la loi sur les droits réels). Il s’agit là du principe de « publicité de la transaction ».

Le droit chinois n’a cependant ni totalement ni simplement importé les droits allemand et suisse, mais a introduit certaines modifications dans la structure de la transmission du droit de propriété en tenant compte de l’expérience et des conditions réelles de la Chine. Parmi ces modifications, la plus évidente est le caractère non-obligatoire de l’authentification par un notaire des actes sur lesquels reposent les transmissions de droits de propriété, tel que les contrats de vente et d’achat. Cette disposition est non seulement due au fait que le recours au notaire dans les transmissions de droit de propriété n’est pas une habitude très répandue en Chine et qu’il ne serait donc pas approprié de l’inscrire dans la loi, mais également à l’opinion du législateur chinois qui estime qu’une obligation de recourir à l’authentification par un notaire engendrerait un coût de transaction supplémentaire non nécessaire. En outre, si la communauté juridique chinoise ne s’est jamais entendue sur ce qui constituait un « acte sur un droit réel » et que le législateur chinois n’a pas non plus tranché cette question, il peut néanmoins être affirmé avec certitude que l’ « acte juridique » dont il est question dans l’expression « les transmissions du droit de propriété reposant sur un acte juridique » indique des actes tels que les contrats de vente et d’achat, et non des « actes sur des droits réels ». On pourrait citer d’autres exemples de ce type de divergence du droit chinois par rapport aux droits allemand et suisse, et l’article qui suit en aborde certains. Le cadre normatif chinois régissant la transmission du droit de propriété est dans ses grandes lignes manifestement d’inspiration allemande et suisse, mais possède néanmoins une structure qui lui est propre. Sa pleine compréhension implique donc de ne pas perdre de vue les modèles allemand et suisse mais surtout d’attacher une grande attention à l’originalité de sa structure et de son positionnement dans le système légal chinois.

 Les règles générales de la transmission du droit de propriété

Par règles générales on entend les règles encadrant les différents types de transmissions de droit de propriété reposant sur des actes juridiques. La présentation ci-dessous prend comme exemple d’acte juridique le contrat de vente et d’achat.

1)La validité de l’acte juridique fondateur

Le fondement de la transmission du droit de propriété étant le contrat de vente et d’achat et, afin de garantir la légitimité de la transmission, le contrat doit être effectif et conforme à la loi. Si tel n’est pas le cas, même si l’acheteur a obtenu le statut juridique de propriétaire par l’enregistrement ou par le paiement il perdra ce statut à cause de l’invalidité du contrat sur lequel reposait la transmission (article 58 de la loi sur les contrats).

2)La publicité de la transmission des droits

Le droit de propriété est un droit opposable. Sa transmission n’affecte pas seulement les intérêts des parties à la transaction, mais peut également exclure un tiers. Afin de manifester cette caractéristique et cette force d’exclusivité, la transmission du droit de propriété est rendue publique, à travers l’enregistrement pour les biens immeubles et à travers la délivrance pour les biens meubles. Cela signifie que l’acquéreur d’un bien ne peut obtenir le statut de propriétaire si la transmission du droit de propriété n’a pas été rendue publique et ce, même si le contrat de vente et d’achat est déjà effectif. Cette disposition est particulièrement importante dans les cas de « double vente » d’un bien. Prenons l’exemple de deux personnes, A et B, qui concluent un contrat selon lequel A s’engage à céder à B un appartement, mais qui ne procèdent pas à l’enregistrement de la transmission. La valeur de l’appartement augmente par la suite et A vend à nouveau le même appartement à C et procède avec lui à l’enregistrement du titre de propriété. Dans cette situation, B ne pourra prétendre au droit de propriété sur l’appartement. Ces dernières années, l’envolée des prix de l’immobilier chinois a entraîné une multiplication de ce type de litiges. Une bonne compréhension de cette disposition du droit chinois est donc un outil de protection des intérêts des acquéreurs.

La publication est une donc une forme de reconnaissance légale sans laquelle l’acquéreur ne pourra obtenir un droit de propriété. Dans la pratique des ventes et achats de logements par exemple, il est fréquent que les parties ne procèdent pas à l’enregistrement et aient recours à l’authentification du contrat d’achat et de vente ou à l’attestation de paiement afin d’acter la transmission du droit de propriété. C’est un moyen d’éviter de payer les taxes liées aux transactions immobilières. Cependant, bien que ces documents montrent l’intention des parties de vendre et d’acheter, ils ne permettront pas à l’acquéreur qui n’aurait pas procédé à l’enregistrement de devenir propriétaire si le vendeur décidait soudainement de ne plus respecter le contrat.

3)L’acquisition de bonne foi

Dans la pratique et pour des raisons diverses, il peut arriver que le vendeur ne soit pas le véritable propriétaire. Dans ce cas, si l’acquéreur souhaite obtenir le droit de propriété, les conditions suivantes devront impérativement être réunies :

• l’acheteur au moment de recevoir le bien doit être de bonne foi, autrement dit ne pas savoir que le vendeur n’est pas le véritable propriétaire du bien ;
• le prix d’achat et de vente doit être raisonnable ;
• la transmission doit avoir été rendue publique, soit par l’enregistrement dans le cas d’un bien immeuble, soit par la possession dans le cas d’un bien meuble (article 106 alinéa 1 de la loi sur les droits réels).

Il s’agira alors de ce qui est communément appelé une « acquisition de bonne foi ». A ce titre, il faut préciser que pour l’acquisition de bonne foi d’un bien meuble, même si la loi ne mentionne pas explicitement la raison pour laquelle le vendeur est en possession du bien, la seule raison possible est que le véritable propriétaire lui ait transmis la possession. Si A prête à B sa bicyclette, B sera alors en possession de la bicyclette et cette possession lui aura été transmise par A. Si par la suite B vend la bicyclette à C et que les conditions de l’acquisition de bonne foi évoquées à l’instant sont réunies, alors C deviendra propriétaire de la bicyclette.

Nous pouvons procéder à cette limitation du champ d’application de l’acquisition de bonne foi car les autres cas de figure font l’objet de dispositions légales spécifiques. Ainsi l’article 107 de la loi sur les droits réels encadre spécifiquement la vente et l’achat de biens perdus. Selon cet article, le propriétaire d’un bien perdu (qui a ensuite fait l’objet d’une vente) doit le réclamer dans un délai de deux ans, à compter du moment où il a connaissance de la personne qui a par la suite acheté son bien perdu. Cette période de deux ans écoulée, l’acheteur sera propriétaire du bien perdu.

Dans ce cas, la personne qui a vendu le bien qu’elle a trouvé n’a pas été mise en sa possession par le propriétaire de ce bien. La loi ayant tendance à protéger le propriétaire, cela explique qu’elle ait prévu cette période de deux ans durant laquelle le véritable propriétaire peut réclamer son bien et que des principes différents s’appliquent pour la transmission de droits de propriété sur des biens dont la possession a été transmise par leurs propriétaires et pour la transmission de droits de propriété sur des biens perdus par leurs propriétaires. En outre, si une personne a acquis un bien perdu à travers une vente aux enchères ou auprès d’un établissement commercial autorisé, le propriétaire véritable du bien qui viendrait le lui réclamer au cours de la période de deux ans prévue par la loi, devrait lui payer la même somme que celle qu’elle avait déboursée pour acheter le bien.

La loi sur les droits réels ne contient aucune disposition sur la question de la vente et de l’achat de bien volés, mais la pratique judiciaire pose comme base la protection du propriétaire du bien volé. En principe, l’acheteur d’un bien volé ne peut obtenir le droit de propriété sur ce bien. Cette approche a pour but évident de réprimer les appropriations illégales de biens. Il va de soi que la vente et l’achat de biens volés ne rentrent pas dans le cadre normatif régissant la vente et l’achat de biens perdus.

En résumé, le cadre normatif chinois de l’acquisition de bonne foi distingue différentes situations clairement identifiables :

• les biens volés, qui ne peuvent être l’objet d’une acquisition de bonne foi ;
• l’acquisition de bonne foi de biens perdus, qui non seulement est conditionnée par les dispositions de l’article 106 de la loi sur les droits réels, mais doit également obéir aux dispositions de l’article 107 ;
• l’acquisition de bonne foi des autres biens, qui est régie par l’article 106 de la loi sur les droits réels.

 Les règles pratiques de la transmission du droit de propriété

Des règles pratiques encadrent les transmissions de droits de propriété reposant sur des actes juridiques en distinguant les droits de propriété sur des biens meubles et ceux sur des biens immeubles.

1) Les règles de transmission du droit de propriété sur des immeubles

Le foncier chinois obéit au régime de la propriété publique. Le foncier urbain appartient à l’Etat et le foncier rural appartient aux collectivités rurales ou, dans certains cas prévus par la loi, également à l’Etat (article 47 de la loi sur les droits réels). Cela exclut toute possibilité pour les personnes privées d’obtenir un droit de propriété sur un terrain. Dans le domaine immobilier, la loi ne règlemente donc principalement que les transmissions de droits de propriété sur le bâti.

Pour la grande majorité des chinois, le logement constitue le bien le plus précieux, celui qui a la valeur la plus grande. Afin de garantir la sécurité de ce patrimoine et le bon ordre des transactions portant sur ce patrimoine, l’Etat a mis en place des organes spécialement chargés de tenir les registres des droits de propriété sur les biens immobiliers tels que les logements. L’enregistrement est donc une composante indispensable du système de transmission des droits de propriété sur des biens immobiliers. Dans ce cadre, il convient de souligner la pratique qui s’est développée en Chine dès les années 80 sur le modèle de ce qui se faisait déjà à Hong Kong, et qui consiste pour les promoteurs à vendre des biens immobiliers dont la construction n’est pas encore achevée. Dans la pratique, afin d’obtenir une garantie satisfaisante, les acquéreurs de ces biens encore non terminés obtenaient un « droit de demande » sur les futurs droits de propriété de ces biens. Le risque lié à ces transactions était donc important. Afin d’atténuer ce risque, la loi prévoit maintenant la possibilité pour les parties à la transaction de notifier à l’avance au bureau administratif compétent l’enregistrement futur du droit de propriété, ce qui garantit à l’acquéreur de pouvoir devenir propriétaire du bien dès qu’il sera achevé (article 20 de la loi sur les droits réels). Ce mécanisme est inspiré du droit allemand. Par ailleurs, afin d’optimiser l’exploitation des ressources foncières, l’Etat et les collectivités rurales peuvent établir des droits d’usage des terrains à destination de tiers. Le détenteur d’un droit d’usage peut construire lui-même sur le terrain ou bien céder son droit d’usage à une autre personne. Dans ce système, le droit de propriété du sol, le droit d’usage et le droit de propriété du bâti sont des droits différents et indépendants les uns des autres. Cependant, afin de « rationnaliser » les relations entre le sol et le bâti, le droit chinois adopte le principe « le bâti suit le terrain, le terrain suit le bâti ». Dit autrement, la cession du droit d’usage d’un terrain entraîne la cession de ce qui a été bâti sur ce terrain, et réciproquement, la cession d’un bâtiment entraîne la cession du droit d’usage du terrain sur lequel a été construit ce bâtiment (article 146 et 147 de la loi sur les droits réels).

Il faut noter que le mécanisme décrit à l’instant s’applique aux logements urbains mais non aux logements ruraux. Les zones urbaines et rurales chinoises sont différentes à bien des points de vue et notamment au niveau des mécanismes de protection sociale, bien moins développés dans les zones rurales que dans les villes. Le sol joue de ce fait un rôle important pour assurer des conditions de vie minimales aux habitants ruraux et ne peux circuler aussi facilement que d’autres biens commerciaux. Tenant compte de ce contexte, les habitants ruraux peuvent construire un logement sur leur terrain d’habitation, mais ne peuvent faire circuler ce logement librement sur le marché. Le droit de propriété sur ce logement ne pourra être transmis qu’à l’intérieur de la collectivité entre des membres de cette collectivité.

2) Les règles de transmission du droit de propriété sur des meubles

En droit chinois, les biens meubles sont divisés en « biens meubles enregistrés » et « biens meubles non enregistrés ». Les premiers comportent principalement les véhicules motorisés roulants, les navires et les engins volants, tandis que les seconds comportent les autres biens meubles.

Les biens meubles non enregistrés sont les plus fréquemment rencontrés. La transmission de leur droit de propriété s’effectue par la délivrance, autrement dit par le transfert de la possession directe. Si A souhaite échanger sa bicyclette avec B, le droit de propriété ne pourra être transmis qu’en mettant la bicyclette en la possession de B.
Les autres principales règles s’appliquant à la transmission de biens meubles non enregistrés sont les suivantes :

• La délivrance simple : si la personne qui devient propriétaire d’un bien est déjà en sa possession, le droit de propriété sera transmis au moment où l’acte juridique sur lequel repose la transmission entrera en vigueur. A titre d’exemple, si A prête d’abord sa bicyclette à B avant de la lui vendre, B deviendra propriétaire de ladite bicyclette au moment de conclure le contrat d’achat et de vente.
• La subrogation : si une tierce personne est légalement en possession du bien, le propriétaire cédera à l’acquéreur son droit de demander à la tierce personne de rendre le bien et cette cession remplacera la délivrance (article 26 de la loi sur les droits réels). Si A prête sa bicyclette à B puis la vend à C, il cédera à C son droit de réclamer la bicyclette à B et réalisera ainsi la transmission du droit de propriété sur la bicyclette.
• Changement de possession : si les deux parties à la transaction (cédant et acquéreur) décident d’un commun accord que le cédant conserve la possession du bien, la transmission du droit de propriété aura lieu à la date d’entrée en vigueur de l’accord (article 27 de la loi sur les droits réels). Ces trois règles ont leurs origines dans le droit allemand, et sont considérées comme des modalités de « délivrance » au sens large.

Les règles de transmission des droits de propriété sur des biens meubles enregistrés sont plus originales. Les règles évoquées à l’instant peuvent toujours s’appliquer, mais elles ne lient plus que les deux parties à l’échange. Pour que la transmission soit reconnue par les autres membres de la société il faut qu’elle soit enregistrée, autrement elle ne pourra être opposée à un tiers de bonne foi (article 24 de la loi sur les droits réels). Cela est justifié par le fait que les biens meubles concernés sont de grande valeur et que l’enregistrement apparaît comme la meilleure façon de garantir la sécurité de la transaction. De plus, cette méthode correspond à une pratique habituelle en Chine. Cependant, afin d’éviter des coûts de transaction non absolument nécessaires pour les parties à la transaction et pour préserver leur liberté d’intention, l’enregistrement et le non-achèvement de la transaction sont laissés au choix des parties. L’enregistrement ne revêt pas le caractère obligatoire qui est le sien dans les transmissions de droits de propriété de biens immobiliers.

 Les règles particulières de la transmission du droit de propriété

Les règles particulières sont celles s’appliquant aux transmissions de droits de propriété ne reposant pas sur des actes juridiques, telle que les successions ou les autres formes de transmissions ne reposant pas sur la libre décision des parties concernées. En droit allemand et en droit suisse, le champ d’application de ces règles est relativement étendu puisqu’il comprend notamment les servitudes, la préemption, l’acquisition par prescription, les objets trouvés ou la découverte d’objets enfouis. Il en va autrement en Chine dont le droit ne traite pas des servitudes, de la préemption ou encore de l’acquisition par prescription. Le législateur chinois n’a pas explicité publiquement la raison de ces absences, mais il est communément admis que ces situations ne se présentant que rarement dans la pratique, il n’est pas nécessaire pour la loi de disposer de ces questions. Une autre raison souvent mise en avant, est que la propriété de l’Etat sur certains actifs serait remise en cause par ces règles. La loi ne souhaite par conséquent pas leur permettre de devenir des fondements de transmissions de droits de propriété.

S’agissant des objets trouvés et des objets enfouis, la loi chinoise, subissant l’influence du principe moral selon lequel « l’or trouvé ne saurait être caché » (拾金不昧, shijinbumei), interdit leur transaction et oblige les personnes qui les trouvent ou les découvrent à les rendre à leurs propriétaires ou, quand l’identité des propriétaires n’est pas clairement établie, à les remettre à l’ Etat qui en deviendra propriétaire (articles 109 à 113 de la loi sur les droits réels).

En droit chinois, les règles particulières en matière de transmission du droit de propriété concernent principalement deux formes de transmission : la première recouvre les transmissions résultant de décisions judiciaires ou arbitrales et celles résultant de réquisitions par l’Etat, la seconde recouvre les transmissions résultant d’un « héritage » ou d’un « legs » [1]. Qu’il s’agisse de la première ou de la seconde forme de transmission, elle sera considérée comme réalisée dès l’entrée en vigueur de la décision judiciaire ou administrative dans le cas de la réquisition, ou dès le début de l’héritage ou du legs, sans qu’aucun enregistrement ni paiement ne soit nécessaire. Néanmoins, les droits de propriétés sur des biens immobiliers ainsi créés ne pourront être à nouveau transmis tant qu’ils n’auront pas été enregistrés (articles 28, 29 et 31 de la loi sur les droits réels). Ces règles sont fondamentalement identiques à celles en vigueur dans les droits allemand et suisse.

 Conclusion

En faisant la synthèse de ce qui a été décrit précédemment, il apparaît que les règles chinoises de transmission des droits de propriété sont organisées de façon systématique et composent une structure à la fois inspirée des droits allemand et suisse mais également de l’expérience pratique du droit chinois. A ce titre, elles peuvent légitimement être considérées comme le produit d’une « coopération sino-étrangère ». En résumé, les critères structurant le cadre chinois de la transmission des droits de propriété sont les motifs de la transmission et la nature du bien transmis. Ces critères permettent de former différents ensembles :

• les transmissions de droits de propriété sur des biens immobiliers reposant sur des actes juridiques et devant obligatoirement être enregistrées ;
• les transmissions de droits de propriété sur des biens meubles reposant sur des actes juridiques, qui se font par la délivrance du bien et qui, quand elles ont pour objets des véhicules roulants motorisés, des navires ou des engins volants, doivent être enregistrées pour être opposables à des tiers de bonne foi ;
• les transmissions de droits de propriété sur des biens immobiliers ne reposant pas sur des actes juridiques et ne nécessitant pas d’enregistrement, mais ne pouvant donner lieu à des transmissions ultérieures sans enregistrement ;
• les transmissions de droits de propriété sur des biens meubles ne nécessitant pas le versement d’un paiement.