En 2007, la Chine a utilisé 50 % du béton mondial et a construit près de la moitié des nouveaux bâtiments de la planète. Cette performance souligne la vigueur du développement du marché de l’immobilier chinois depuis son ouverture, en 1998, au lancement de « l’approfondissement de la réforme du logement en ville et l’accélération de la construction de logements » par le Conseil des Affaires d’Etat.
Depuis lors, l’immobilier connaît un développement exceptionnel : les surfaces en construction ont crû en moyenne de 9,5% par an entre 2001 et 2006 ; le secteur de la construction a représenté 8 % du PIB en 2006. Témoins – ou victimes – de cette vigueur, les anciens lilong shanghaïens sont désormais cernés par les tours résidentielles.

Le ralentissement actuel se situe dans un double contexte :

• D’une part, dès 2006 et surtout en 2007, la crainte d’une surchauffe avait poussé les autorités à encadrer le développement du secteur immobilier. Le marché était alors rentré dans une phase de réglementation, notamment dans les modalités d’attribution de prêts au logement. Le contingentement du crédit imposé aux banques, afin de ralentir une surchauffe économique génératrice d’inflation, est allé dans le même sens.
• D’autre part, le ralentissement économique entraîné par la crise financière fait sentir ses effets sur le secteur immobilier : conjugué à l’inflation, elle contribue à réduire les dépenses des ménages : ainsi, la hausse du crédit s’est limitée à 4 % (compte tenu de l’inflation) en août ; il en est de même de la consommation de biens durables (véhicules) ou liés à l’acquisition immobilière (ciment, climatiseurs). Enfin, le ralentissement des prix immobiliers suit, à un semestre d’écart, la correction boursière sur la place de Shanghai, dont l’indice a été divisé par trois par rapport à son pic, en un an.
  

Dans la municipalité de Shanghai, le marché de l’immobilier résidentiel s’était ralenti dès 2007 : l’offre de terrains (2 673 ha, pour 669 projets) et la superficie en nouvelles constructions (22,5 M. m²) se sont réduites, respectivement, de 65,2 % et de 19 %. Toutefois, les prix de l’immobilier en Chine de l’Est ont poursuivi leur croissance, à un rythme compris entre 10 % et 15 % en 2007, par rapport à 2006.

A l’échelle nationale, les surfaces vendues (179 M. m2) et la valeur des transactions (678 Md RMB) dans l’immobilier résidentiel se sont réduites entre janvier et mai 2008, par rapport à janvier - mai 2007, respectivement de 6,5 % et de 0,4 %.

Ce ralentissement s’est accru en juillet : au total, sur sept mois, la valeur des ventes de biens résidentiels (1 051 Md RMB) a chuté de 6,6% par rapport à la même période de 2007, soit la baisse la plus importante enregistrée depuis le début la hausse immobilière, en 1998. La détérioration a été particulièrement marquée dans les régions de premier rang, y compris à Pékin (- 38 %), à Shanghai (- 22 %) et dans la province du Guangdong (- 21 %).

Les régions de deuxième rang commencent également à être touchées, bien qu’à un degré moindre, en particulier à Tianjin, Hebei, Liaoning, Shandong, Chongqing et Wuhan, où le volume de ventes immobilières s’est réduit en juillet.

Les prix ont toutefois, pour l’instant, peu diminué, hormis en banlieue des grandes villes. Ainsi, le nombre de ventes résidentielles s’est plus fortement réduit (de 10,8 % en juillet 2008 par rapport à juillet 2007) que la valeur totale des ventes (- 7 %). La baisse du montant total des transactions immobilières procède donc d’une baisse du nombre de ventes effectuées, mais pas du niveau de prix de celles-ci.

Toutefois, cette répercussion ne manquera pas de se produire : en effet, les promoteurs seront forcés de vendre à un prix moindre, afin de se procurer les liquidités nécessaires à rembourser leurs emprunts bancaires et à poursuivre la mise en œuvre de leurs projets. Plusieurs promoteurs immobiliers ont d’ailleurs indiqué qu’ils allaient consentir des remises de prix de vente. L’exemple de Shenzhen illustre cet enchaînement : après le pic de transactions immobilières en juin 2006, celles-ci se sont réduites, jusqu’à atteindre – 60 % par rapport à ce pic en juin 2007. La baisse des prix a suivi, à six mois de décalage : les prix en mai 2008 s’étaient ainsi réduits de 20 % par rapport à leur pic, en décembre 2007.

Shanghai a enregistré au 1er semestre 2008 une baisse de volume de

ventes entre 60% et 70% par rapport à 2007. La hausse des prix de l’immobilier s’est limitée à 17% en 2007 ; c’est un niveau mesuré par rapport aux autres grandes villes, du fait de l’application des mesures gouvernementales. La hausse du prix immobilier enregistrée en 2007 à Shanghai fut donc plus faible que celle enregistrée à Pékin, Canton et Shenzhen. Par ailleurs, la baisse du prix moyen dans l’immobilier résidentiel a, pour l’instant, été masquée par une plus grande proportion de ventes de logements de meilleure qualité, ce qui biaise l’analyse. La baisse devrait pourtant être moins sévère qu’à Pékin, grâce à la croissance plus modérée des prix depuis 2006.

Le secteur immobilier conserve des perspectives favorables : à moyen terme, la demande d’acheteurs non continentaux (Hongkongais et Taïwanais notamment, très présents dans le haut-de-gamme) est stimulée par les perspectives d’appréciation du Yuan. Plus fondamentalement, la demande restera forte – ce qu’indique d’ailleurs la poursuite de la baisse du taux d’inoccupation et du stock de l’immobilier résidentiel, qui s’est poursuivie au 1er semestre 2008 – du fait de l’enrichissement de la population – l’acquisition du logement reste une priorité – et de la poursuite de l’urbanisation. UBS estime ainsi que, dans les prochaines années, 35 millions de ménages urbains, disposant de moyens suffisants, vont chercher à acquérir leur logement, pour un stock disponible limité à 13 millions d’unités.

Weng Si TANG