Auteur : Michiel VAN SEGGELEN, notaire.

L’article 516 du Code civil français dispose que « tous les biens sont meubles ou immeubles ».

Le transfert de propriété des biens meubles et immeubles en France peut être effectué de plusieurs façons.
Soit ce transfert est consenti à titre onéreux, il s’agira alors dans la plupart des cas d’une vente, soit il est fait à titre gratuit, il s’agira alors d’une donation ou d’une succession.
Le transfert de propriété d’un bien meuble s’effectue essentiellement par la remise matérielle du bien au nouveau propriétaire.
Le Code civil français dispose en effet qu’ « en fait de meubles, la possession vaut titre ».

Le notaire français est peu sollicité en France pour la vente de biens mobiliers. Il peut toutefois intervenir lorsque la vente de bien meubles corporels constitue l’accessoire de la vente d’un immeuble. Il en est ainsi lorsqu’un immeuble est vendu garni de son mobilier. L’acte de vente de l’immeuble comporte alors un descriptif et une évaluation des biens meubles garnissant l’immeuble vendu.

Le notaire français intervient plus fréquemment lorsqu’il s’agit de la vente de biens meubles incorporels tels que les cessions de fonds de commerce.

Toutefois l’un des rôles essentiels du notaire français consiste dans l’établissement des actes de transfert de propriété immobilière.

 Le transfert de propriété à titre onéreux

La vente d’un immeuble en France doit obligatoirement être constatée par acte authentique (acte reçu par un notaire).
Cet acte devra comprendre l’ensemble des informations utiles pour parvenir à inscrire la propriété du bien vendu dans les fichiers immobiliers (Conservation des Hypothèques), au nom de l’acquéreur.
Le notaire qui sera chargé de la rédaction de l’acte de vente devra procéder à un certain nombre de vérifications préalables à la signature de l’acte.

Les contrôles préalables

Les premières vérifications qui seront établies par le notaire chargé d’établir l’acte constatant le transfert de propriété concernent l’identité des parties.
En effet il devra s’assurer de l’identité des parties à l’acte et pour ce faire il demandera les copies des actes de naissance et des passeports des vendeurs et des acquéreurs. Les actes de naissance qui seront demandés à la Mairie du lieu de naissance, comportent en France un certain nombre d’indications utiles. C’est ainsi que l’acte de naissance peut comporter, en marge, des mentions indiquant si le titulaire de l’acte est ou a été marié, s’il est soumis à un régime de partenariat enregistré (Pacte civil de solidarité) ou encore s’il est soumis à un quelconque régime de protection (tutelle, curatelle…).
Si l’une ou l’autre des parties est mariée, le notaire demandera à la mairie du lieu de mariage une copie de l’acte de mariage, ce document permettra au notaire de connaître le régime matrimonial du couple. En effet l’acte de mariage relate l’existence ou l’absence d’un contrat de mariage.

Le notaire devra également vérifier la validité de l’acte de propriété produit par le vendeur.
Pour ce faire il devra se faire transmettre, par le biais de la Conservation des Hypothèques, un document (état hypothécaire) indiquant si l’immeuble devant faire l’objet de la vente est toujours inscrit au nom du vendeur. Ce même document indiquera au notaire chargé de la vente si l’immeuble est libre ou grevé d’une hypothèque.
Toutefois la seule consultation de ce document fourni par la Conservation des Hypothèques n’est pas suffisante.
Le notaire devra également analyser le titre de propriété du vendeur et les titres de propriété des vendeurs précédents (sur une période de trente ans) afin de s’assurer qu’à aucun moment la chaine de propriété n’a été rompue.
L’analyse de ces titres est primordiale puisque ceux-ci peuvent révéler des servitudes ou d’autres informations utiles pour l’acquéreur.

L’information de l’acquéreur

L’acquisition d’un immeuble est un acte important. Le droit français encadre de façon très stricte ce transfert de propriété en instituant un grand nombre de contrôles préalables destinés à informer l’acquéreur sur la consistance du bien qu’il envisage d’acquérir.
Le vendeur est en effet tenu de lui fournir un certain nombre de documents et certificats relatifs à la santé et la sécurité des personnes. Le vendeur devra ainsi fournir un document attestant de la présence ou de l’absence d’amiante dans le bien vendu, la présence ou l’absence de plomb dans les peintures du bien vendu, la présente ou l’absence d’insectes xylophages ou encore l’existence ou l’absence de risques liés à une installation électrique ou de gaz défectueuse.
Le vendeur devra également fournir un relevé de mesurage du bien vendu dès lors qu’il s’agit d’un immeuble en copropriété (appartement par exemple).
Enfin le vendeur doit informer l’acquéreur des risques naturels ou technologiques existant dans la Commune.
Ainsi l’acquéreur d’un bien immobilier en France sera parfaitement informé de la nature du bien qu’il envisage d’acquérir.
Tous ces documents seront fournis au notaire à la demande du vendeur par une entreprise spécialisée dans l’établissement de tels diagnostics.
Une fois ces documents réunis la phase de rédaction peut commencer.

La rédaction des actes

La vente d’un immeuble en France est en général réalisée en deux temps : tout d’abord est rédigé, soit par un notaire soit par un agent immobilier, un compromis de vente, puis est établi par le notaire, l’acte de vente lui-même.
Le compromis de vente comprend tous les éléments essentiels à la rédaction de l’acte de vente.
Ce compromis comprend un certain nombre de conditions suspensives, notamment la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur du financement nécessaire à son acquisition et du non exercice par une autorité administrative d’un droit de priorité.

Une fois les conditions suspensives levées, l’acte de vente pourra être signé par les parties.
Ainsi l’acte de vente est signé par le vendeur et l’acquéreur. L’acte de vente comporte également la mention du paiement du prix, ce paiement est généralement fait au notaire par l’acquéreur en même temps que ce dernier lui verse les frais, taxes et émoluments.
Le notaire remet ensuite le prix de vente au vendeur, sous déduction éventuelle de remboursements que ce dernier doit faire à un tiers. Le notaire signe également l’acte le même jour, la signature par le notaire opère le transfert de propriété à l’acquéreur.
Après la signature, une copie de l’acte de vente est adressée à la Conservation des Hypothèques pour la mise à jour des fichiers. Ce transfert s’opère soit par courrier soit par voie électronique.
C’est lors de la publication de l’acte à la Conservation des Hypothèques que l’ensemble des droits et taxes seront versés.

Si le transfert de propriété s’effectue couramment au moyen d’un acte de vente, avec une contrepartie, il peut également être fait à titre gratuit.

 Le transfert de propriété à titre gratuit

La propriété d’un immeuble peut être transmise à titre gratuit, soit du vivant du propriétaire soit à son décès.

La transmission à titre gratuit entre vifs

Les actes constatant le transfert de propriété à titre gratuit entre vifs sont au nombre de deux. Il peut en effet s’agir des actes de donation ou des actes de donation partage. Les effets de ces actes sont identiques dans le sens où ils transmettent du vivant de leur auteur la propriété (ou une partie de cette propriété) à une autre personne (la plupart du temps les descendants).
L’acte de donation est un acte d’une telle importance qu’il ne peut être reçu que par le notaire lui-même. En effet cet acte opère un dépouillement du donateur sans contrepartie.
Le donateur peut ainsi transmettre tout ou partie de son patrimoine à ses présomptifs héritiers, il peut, dans l’acte de donation, faire réserve à son profit de l’usufruit des biens qu’il envisage de donner. Cette pratique est courante en France, elle permet au donateur de conserver la jouissance des biens qu’il donne sans en garder la propriété.
L’intérêt d’une telle donation est souvent fiscal. En effet il est possible, de son vivant, de transmettre en franchise d’impôt une partie de son patrimoine à ses descendants.

La donation partage quant à elle, est un acte par lequel le donateur donne tout ou partie de son patrimoine, en propriété ou en nue propriété, à ses descendants. Dans le même acte un partage de ce patrimoine est opéré entre lesdits descendants. Cet acte est l’un des meilleurs outils de prévention des conflits familiaux puisque le partage de la succession future est opéré sous le contrôle et la médiation du donateur.

Depuis quelques années les autorités publiques françaises ont voulu favoriser les transmissions de patrimoine à titre gratuit en accordant de nombreuses exonérations ou réductions de droits de mutation (impôt prélevé lors du transfert de propriété d’un bien) dus à l’occasion de ces donations.

Le transfert de propriété d’un bien, mobilier ou immobilier, peut également avoir lieu suite au décès du titulaire de ce droit.

La transmission à cause de mort

Lors du décès d’une personne en France, son patrimoine est transmis à ses héritiers.
La loi française détermine l’ordre de ces héritiers.
C’est ainsi qu’en absence de conjoint successible sont appelé à la succession du défunt, dans l’ordre,

• les enfants et leurs descendants,
• les père et mère et les descendants de ces derniers
• les ascendants autres que les père et mère
• les collatéraux autres que les frères et sœurs et les descendants de ces derniers

Chacune de ces quatre catégories constitue un ordre d’héritier qui exclut les suivants.

Le conjoint survivant occupe en France une place particulière dans les successions.
C’est ainsi que depuis la loi du 3 décembre 2001, lorsque le défunt laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant est héritier à son choix du quart de ses biens ou de l’usufruit de ces biens, à condition que le défunt ne laisse pas d’enfant d’une précédente union. Si le défunt laisse un ou plusieurs enfants ou descendants d’une précédente union, le conjoint survivant héritera du quart des biens du défunt.

Il est possible d’améliorer les droits du conjoint survivant par une disposition à cause de mort (testament ou donation entre époux) toutefois les descendants restent héritiers réservataires et ne peuvent par conséquent pas être privé de leurs parts dans la succession de leur auteur.

Ainsi, par le biais des successions, la propriété des biens du défunt, se trouve transmise aux héritiers.

Ce transfert de propriété, lorsqu’il s’agit de biens immobiliers, est constaté dans un acte dressé par le notaire, il s’agit de « l’attestation de propriété après décès ».

Le notaire doit, avant d’établir cet acte, vérifier les qualités héréditaires des personnes en cause.

Lors de tout transfert de propriété d’un bien immobilier en France, la présence d’un notaire est indispensable, celui-ci apportera la sécurité juridique indispensable à ces transferts et jouera alors pleinement son devoir de conseil impartial.