Le marché de l’immobilier commercial et de bureaux chinois est celui qui a connu l’évolution la plus rapide et la plus saine entre 2000 et 2010, en s’appuyant sur la croissance économique, l’urbanisation et le développement des infrastructures de ce pays. C’est ce que vient rappeler l’étude China’s property market – fast tracking to maturity du cabinet Jones Lang LaSalle, présentée début septembre à Shanghai.

En 2000, les marchés de Shanghai et de Pékin étaient classés parmi ceux des villes émergentes, à l’égal de Mexico, Sao Paulo, Dehli ou encore Istanbul. Dix ans plus tard, elles figurent dans les villes en transition et ont presque rattrapé Madrid et Séoul, à bonne distance de leur précédent classement. Shanghai et Pékin sont les deux villes dont la maturité du marché immobilier a le plus progressé, en termes de :

• transparence du marché : même si elle reste moyenne, en termes de progrès réalisés, les villes chinoises de rang 2 se classent au 3ème rang mondial (après la Turquie et la Pologne) ; les villes de rang 3 au 6ème rang ; et les villes de rang 1 au 12ème rang.
• ouverture aux capitaux internationaux : la Chine a reçu 14 Md USD d’investissements dans l’immobilier commercial entre le 2ème trimestre 2009 et le 2ème trimestre 2010, au 5ème rang (derrière les Etats-Unis, le Royaume-Uni, le Japon, l’Allemagne et… juste devant la France (13,4 Md USD). Au classement par villes, Pékin et Shanghai se placent respectivement aux 9ème et 10ème rangs.
• quantité du bâti : en 10 ans, la surface construite en Chine s’est envolée : l’immobilier de bureaux est ainsi passé de 3 M m2 en 2000 à 20 M m2 en 2010 ; l’immobilier commercial est passé de 13 M m2 à 48 M m2. Les perspectives sont très dynamiques, avec une prévision de respectivement 65 M m2 et 150 M m2 en 2020, pour ces deux types de biens.
  La qualité de la construction reste, en revanche, inférieure aux enjeux : certes, 70 immeubles ont reçu une qualification verte (LEED EB) en Chine et 330 autres sont en voie d’agrément ; ce nombre est supérieur à celui de l’Inde (60), du Brésil (20) ou de la Russie (10). La qualité insuffisante du bâti et le devenir du parc immobilier construit dans les 20 à 30 dernières années n’en demeurent pas moins des questions non résolues.
• présence et demande des entreprises : Shanghai et Pékin bénéficient de l’émergence de la Chine et sont devenus des centres d’affaires majeurs, juste derrière Hong Kong, Singapour, Tokyo et Sydney, en Asie. Au niveau mondial, elles se situent à la 10ème place ex aequo, avec des atouts propres : Shanghai est reconnu comme le poumon commercial, financier et logistique de la Chine ; Pékin reste son centre administratif, mais aussi éducatif et technologique.

Ce succès des dix dernières années est appelé à se poursuivre à l’horizon 2020. Toutefois, il est nécessaire que la Chine – Shanghai et Pékin en particulier – poursuive ses réformes pour se hisser au rang des centres internationaux que sont New-York, Londres ou Paris : l’amélioration de la transparence du marché, l’ouverture du compte de capital, l’amélioration de la qualité du bâti et, de manière générale, l’accroissement de l’attractivité de la Chine, constituent autant de nécessités qui répondent aux limites actuelles. Celles-ci ne doivent toutefois pas masquer le fait que la Chine constitue l’exemple le plus rapide et le plus massif – certains diraient le plus couronné de succès – d’urbanisation et de modernisation d’un pays, à l’aide d’un développement urbain planifié et du développement massif d’infrastructures.

Pour finir, signalons la cerise sur le gâteau de cette étude : la France, et Paris en particulier, ressortent très favorablement de ces comparaisons internationales, conduites sur la base de critères anglo-saxons, pourtant rarement complaisants vis-à-vis des spécificités françaises :

• Paris s’est ainsi hissée, entre 2000 et 2010, au 1er niveau (qualifié d’avancé), celui de Singapour et de Sydney, devant Tokyo et Hong Kong et juste derrière Londres et New-York ; et est reconnue comme un centre d’affaires de 1er plan, classé au 7ème rang mondial et au 2ème rang européen.
  La capitale française est passée du 7ème au 3ème rang en termes de maturité du marché immobilier, notamment du fait d’une transparence considérée comme la plus élevée ; elle a reçu près de 15 Md USD par an d’investissements dans l’immobilier, au 4ème rang derrière Tokyo, Londres et New-York.
• Au niveau national, la France se classe au 3ème rang en nombre de bâtiments certifiés verts (410 immeubles, pour 120 en Allemagne et 80 au Japon) ; si ce nombre est très loin de ceux des Etats-Unis (3.900 immeubles) ou du Royaume-Uni (2.900), c’est sans doute moins dû à l’absence de tels bâtiments qu’à des différences de systèmes de certification, non pris en compte dans l’étude.