Chronique juridique : le bail locatif à Shanghai

Louer son logement à Shanghai, comme ailleurs en Chine, est la situation la plus courante parmi les expatriés. Connaître le cadre juridique d’une pareille opération permet d’éviter des déconvenues ou des conflits. Les questions et les attentes qui viennent des usages et règlements que nous connaissons en France sont en effet différentes de ce qui est pratiqué en Chine.

JPEG Le cadre juridique de la location d’un local à usage d’habitation

C’est d’abord la Loi des contrats. Publiée en 1999, elle régit tous les types de contrats. Comme en France, le contrat fait loi entre les parties qui l’établissent en absence de disposition légales qui contrediraient les dispositions du contrat. Autrement dit, vous êtes liés par ce que vous signez tant qu’une loi ne dispose pas autrement.

Cela signifie qu’il faut lire attentivement le contrat et ne pas hésiter à y apporter des modifications pour anticiper sur les problèmes. Les propriétaires utilisent souvent des contrats-types, mais ceux-ci ne sont pas obligatoires.

A côté de la Loi sur les Contrats, les provinces ou municipalités ont parfois publié des règlementations spécifiques. La Municipalité de Shanghai a ainsi publié un « Arrêté sur le contrôle de la location à Shanghai » le 20 juin 2011.

Questions habituelles que se posent les locataires

- La durée du contrat : La durée du bail est fixée par le contrat : la loi dit cependant qu’elle ne peut dépasser 20 ans. Aucune disposition ne prévoit de durée minimale : c’est donc aux parties de la fixer dans le contrat.

- Le montant du loyer : Si la durée du contrat est de un an ou de moins de un an, le montant du loyer doit être fixé dans le contrat. Si la durée du contrat est supérieure à un an, le bailleur peut le déterminer tous les ans sauf convention contraire : il est donc prudent de le fixer pour la durée du contrat afin d’éviter au terme d’une année de voir ce loyer réévalué - ce qui serait parfaitement légal.

- Les conditions de renouvellement du contrat  : la révision du montant du loyer
A échéance du bail, le locataire en place bénéficie d’un droit de préférence par rapport aux autres preneurs aux mêmes conditions. Il n’y a cependant pas de politique d’encadrement des loyers : la loi est celle du marché. Il est donc recommandé, si on envisage un long séjour, de prévoir dans son contrat qu’au terme de celui-ci, s’il est renouvelé, l’augmentation ne pourra être supérieure à tel pourcentage ; cela permet d’éviter les déconvenues et l’obligation de déménager face à une augmentation importante.

- La caution et ses conditions de remboursement : Légalement, la caution ne peut dépasser deux fois le montant du loyer mensuel. Aucune disposition ne porte en revanche sur les délais et modalités de remboursement : c’est aux parties de les fixer dans le contrat.

- La résiliation du contrat : Si les conditions de résiliation sont réalisées ou si les parties en conviennent, ou pour tout motif « juste », le contrat peut prendre fin avant le terme fixé initialement par les parties. Il est notamment prudent de fixer dans le contrat qu’un tel cas peut être constitué en cas de mutation professionnelle ou de perte d’emploi.

- La charge de l’entretien des équipements : L’entretien des équipements et de l’immeuble sont à la charge du propriétaire, sauf s’il démontre que le locataire n’a pas utilisé les lieux ou les équipements de manière « normale ». D’où l’importance de la rédaction détaillée de l’état des lieux à la prise de location et à la sortie.

- Les conditions de visites du propriétaire : Nos cultures ne connaissent pas les mêmes limites dans la perception de l’espace privé : il est utile de fixer les règles en la matière.

- Les assurances : la prise d’une assurance n’est pas obligatoire en Chine. Il est recommandé cependant d’en contracter une car la responsabilité du locataire peut être engagée si sa responsabilité dans le sinistre est prouvée.

- Le règlement des conflits : Il y a en général deux étapes : la première est de passer par la négociation entre les parties au contrat. Il est d’usage de faire intervenir une partie neutre pour permettre le dialogue. En cas d’échec, il y a pour la deuxième étape trois voies possibles :

    • S’adresser au Comité populaire de médiation constitué dans chaque quartier ;
    • Procéder à un arbitrage ;
    • Porter l’affaire devant le tribunal.

En conclusion, le cadre juridique étant soit silencieux soit peu contraignant, le contrat reste la base de la relation entre bailleur et preneur : ses termes et conditions sont donc à prévoir avec détails.


De nombreux site proposent des versions en anglais « non officielles » de la Loi des contrats. En voici deux : l’une de production chinoise, l’autre étrangère.
- http://www.fdi.gov.cn/pub/FDI_EN/Laws/law_en_info.jsp?docid=50943
- http://www.wipo.int/wipolex/fr/details.jsp?id=6597
Fiche documentée par Mme Solène CHEN
et rédigée par Mme Marylise HEBRARD,
Centre sino-français de formation et d’échanges
notariaux et juridiques de Shanghai

Dernière modification : 01/08/2014

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