作者：米希埃尔•冯•塞阁兰，公证人

法国民法第516条规定，“所有的财产均为动产或者不动产”。

法国动产不动产财产可以通过几种方式进行转移。可以有偿转移，在大部分情况之下，所谓有偿转移，就是买卖；也可以以无偿的方式进行转移，所谓无偿转移就是捐赠或者继承。

动产产权的转移主要是通过将资产移交给新的业主的方式来进行。的确，法国民法规定，“关于动产，拥有便相当于所有权状”。

在法国，动产在出售时，很少有求助于公证人的。但是，当有形动产资产的出售是不动产出售附助部分时，则有可能需要公证人出具公证。比如当一处不动产带内部的家具出售时，就是这种情况。因此，这种不动产的出售文书便包括出售的不动产当中所配备的动产资产的描述和估价。

法国公证人经常干预的，是无形动产资产的出售，比如营业资本的转让。 但是，法国公证人的基本作用是建立不动产产权转移的文书。

 产权的有偿转移

在法国出售不动产时，必须有经过公证的文书作为见证（由公证人所接受的文书）。该文书应包括所有有用的信息，以能够将出售的资产产权以购置者的名义，登记入不动产档案（抵押登记处）。

负责书写出售文书的公证人在文书签字之前，应当核实一定数量的事实的准确性。

事先的检查

负责建立产权转移文书的公证人首先应当核实的，是当事人的身份。

公证人必须确认文书各方当事人的身份，为此，公证人将向当事人索求买、卖双方当事人的出生证明复印件和护照复印件。在法国，出生证明由出生所在地的市政府出具，上面包含有一定数量的有用的说明信息。比如，出生证明的边缘处会标有所证明的当事人是否已婚，或者是否结过婚，是否受登记合伙关系的制约（也就是是否受标明民事利害一致关系的协约的制约），或者是否受保护体制的制约（受人监护，其财产有人代为管理，等等）。 如果当事人中有一方是已婚的，公证人会要求结婚所在地的市政府出具一份结婚证书的复印件。公证人通过这份文件，可以了解夫妻二人的财产制。的确，结婚证书上会标明夫妻二人是否签有结婚合同。

公证人还要核实卖方出具的财产证书是否有效。为此，公证人会要求抵押登记处出具一份表明不动产抵押状态的文件，该文件会说明出售的不动产是否仍然是以出卖人的名义登记的。该份文件会告诉负责建立出卖文书的公证人，该出卖的不动产是可以自由处置的，还是已经被抵押。

然而，只是审阅由抵押登记处提供的这一份文件还不够。公证人还要分析出卖方提供的财产证书以及此前的出卖人的财产证书（三十年之内），以确认财产的产权链上没有任何中断的时候。

对这些证书的分析是非常重要的，因为从证书中可以看出不动产是否有地役，或者其他对购置方有益的信息。

购置方的信息

购置一桩不动产是一项重大的行为。法国的法律对这种财产的转移有着非常严格的规定，法律规定事先必须进行很多项的检查，以向购置方提供其打算购置的财产是否可靠的信息。

的确，财产的出售方必须向购置方提供一定数量的涉及到人的健康和安全有关的文件和证明。比如，出售人必须提供一份文件，证明在出售的财产当中有或者没有石棉，在出售的财产的油漆内有或者没有铅，有或者没有蛀木的昆虫，有或者没有与有故障的电器或者煤气设备相关的风险。

如果是共同财产不动产（比如公寓套房），出卖方还应当出具一份测量报告。最后，出卖方应告知购置方所在市镇的天然和技术风险。

因此，在法国，购置不动产的一方可以得知与他打算购置的资产有关的一切信息。 在出卖方的要求之下，所有这些文件都可以由专门建立这一类诊断的企业提供。 当所有这些文件收集完成之后，公证人便可以开始文书书写的阶段。

文书的书写

在法国，不动产的出卖一般分两个阶段完成：首先由公证人或者不动产经纪人书写一份临时销售契约，然后再由公证人建立出售文书。

临时销售契约包括建立出售文书所需要的所有基本元素。临时契约包括一定数量的中止条件，尤其是购置方获得购置不动产所必须的资金和政府机关不实行优先权的中止条件。 当中止条件去除之后，出卖的文书便可以由当事人各方签署。比如不动产出卖合同由出卖方和购置方签署。出卖文书还包括价款支付的说明。价款由购置方支付给公证人，同时向公证人支付有关的费用、税款和酬金。

然后，公证人将价款转交出卖方，必要时从价款中扣除出卖方应向第三方偿还的款项。 公证人也在同一天签署文书，公证人的签字标着着财产转移给了购置方。

签字之后，出卖文书的一份副本寄达抵押登记处，以更新房产登记记录。副本可以通过邮寄的方式转交抵押登记处，也可以通过电子途径转交。

所有的税费在抵押登记处公开发表出卖文书时上缴。

虽然与另一方当事人的财产的转移常常通过建立出卖文书的方式完成，但是也可以以无偿转移的方式完成。

 财产的无偿转移

一桩不动产的产权可以在财产所有人生前或者死后无偿地进行转移。

生前无偿转移

有两种生前无偿财产转移的文书。可以是捐赠文书或者分割捐赠。这两种文书的效果是一样的，因为该样文书是在建立文书者生前将财产（或者财产的一部分）转移给另一个人（大部分情况下是其后代）。

捐赠文书是一种重要的文书，所以只能由公证人接收。的确，这种文书会无交换地剥夺捐赠人的财产。因此，捐赠人可以把其家产的全部或者一部分转移给其推定继承人，他可以在捐赠文书当中为自己保留他打算捐赠的财产的用益权。

这种做法在法国很常见，它可以让捐赠人保留所捐赠的财产的享用权，但并不保留财产权。

这种捐赠的好处常常表现在税务方面。的确，捐赠人可以在生前将其家产的一部分转移给后代，而不用交税。

通过分割捐赠文书，捐赠人则可以将家产作为财产或者不带附加物的财产赠送给后代。在同一份文书当中，家产在上述后代人中进行了分割。这种文书是预防家庭冲突的最佳工具，因为未来遗产的分割是在捐赠人的控制和调停之下进行的。

几年以来，法国公共当局希望促进家产的无偿转让，提供了很多捐赠时所产生的财产转让税（财产转让税是在转移资产产权时需要上缴的税）减免的措施。

动产或者不动产资产产权转移也可以在产权持有人死亡之后进行。

因死亡而产生的转移

法国一个人逝世时，其家产将转移给后代继承人。

法国的法律确定了这些继承人的顺序。

比如，如果逝世的人没有可以继承财产的配偶，那么继承死者财产的人按照以下顺序排列：

• 孩子及其后代，
• 父亲和母亲及其后代，
• 除了父亲和母亲之外的其他直系亲属，
• 除了兄弟姐妹及兄弟姐妹的后代之外的其他傍系亲属。

上述四类人员按照顺序排列成继承顺序，每一类都对排在其下的一类形成排斥的关系。

在法国，仍然在世的配偶在继承中占有特殊的位置。比如自从2001年12月3日的法律以来，如果去世的人有孩子或者后代，仍在世的配偶可以选择继承四分之一的财产，或者全部财产的用益权，但条件是死者没有在前一次婚姻中生的孩子。

如果死者留有前一次婚姻的一个或几个孩子，或者后代，那么仍然在世的配偶将继承死者四分之一的财产。

有可能通过死者的安排（遗嘱或者配偶间的捐赠）改善仍然在世的配偶的权利，但是后代仍然是享有特留分权利的继承人，因此，他们不能被剥夺从父亲那里继承财产的份额。 这样一来，通过继承，死者的财产产权转移给了继承人。

如果是不动产财产，那么财产产权的转移由公证人建立的文书证明，这种证明是“死亡后财产产权证明”。

公证人在建立该种文书之前，应核实有关人员的继承人资格。

在法国，凡是不动产资产产权的转移，必须经过公证人，公证人确保了财产转移在法律上必要的安全，并由此而充分承担了公正的咨询义务。